부동산의 특성(토지의 자연적 특성)

이번 석사 과제는 지난 학기 보다는 조금 난이도가 낮은듯 해서 다행인데, 의외로 어렵다. 우선 과제 질문들은

1. 자산으로써의 부동산의 특성?

2. 자산의 가치평가에 있어 사용되는 자본환원율 방식과 할인현금흐름법

이다. 너무 일반적인 이론에 입각한 내용들이라,,, 아무튼 어디가서 베낀 것을 검증하기 위해 표절 시스템도 작동하고 수업 자료를 그대로 베끼면 안된다고 하니 더 걱정이 된다. 과제를 내기 전에 1번 질문에 대한 답을 먼저 이곳에 올려본다. (표절 검증 시스템에 블로그 글도 검출되는 것 같은데...? 100% 동일하다고 나오면 어떻게되려나.... 설마....?)

 

 

부동산(Real estate)은 흔히 토지와 그 정착물로 정의되고 있다. 흔히 부동산 특성이라고 하면 주로 토지의 자연적 특성을 지칭하는듯 하다. 토지는 크게보면 그 자체의 자연적인 특성과 이것이 인문적으로 가지는 특성으로 나눠볼 수 있다. 자연적 특성이란 토지 그 자체로서 물리적으로 불가능한 특성을 의미한다. 사람에 비유하자면 선천적이고 바뀔 수 없는 물리적 특성이다. 토지의 자연적 특성으로는 부동성, 부증성, 영속성, 개별성 등이 있다. 인간이 토지를 이용함에 따라 나타나는 특성을 '토지의 인문적 특성'이라고 하는데, 여기에는 용도의 다양성, 병합과 분할의 가능성, 사회적/경제적/행정적 위치의 가변성 등의 특성을 들 수 있다. 여기서는 토지의 자연적 특성을 위주로 부동산의 특성을 정리해볼까 한다.

 

1. 부동성

부동성이란 토지의 가장 기본적인 특징이 아닐까 싶다. 토지는 일반적인 동산과는 다르게 위치가 고정되어있어 움직일 수가 없다. 토지의 부동성으로 인해 부동산시장과 부동산활동, 부동산현상은 국지적이다. 이러한 국지성으로 인해 부동산은 동향을 전체적으로 설명하기 힘든 부분이 있고 지역별로 차이가 있어 부분적인 마켓으로 존재한다. 동산과 같이 옮겨서 시장에 전시하지 못하기 때문에 우리는 부동산 매매, 중개, 감정평가 등에 있어 임장이나 지역 내 정보활동 등이 요구된다. 이런 특성들로 인해서 부동산의 정보는 모두가 완전히 같은 정보를 알기가 어렵고 완전한 대체 상품도 찾기가 어렵다. 따라서 불완전경쟁시장으로 마켓이 형성이 된다. 뿐만 아니라 토지는 고정되어 움직이지 못함에 따라 그 주변부의 환경들이 매우 중요해진다. 여기에서 인접성, 외부효과를 확인할 수 있다. 해당 토지에 도로가 있으면 감정평가 시에 유리하고 인근에 폐기물처리장 등의 혐오시설이 있으면 감가되기도 한다.

 

2. 부증성

토지는 자원을 투입하여 물리적으로 그 양을 늘릴 수가 없다. 물론 공유수면을 매립하는 등의 방법을 떠올릴 수 있겠지만 이것은 물리적인 공급이 아닌 용도를 전환함으로써 경제적으로 공급한다고 보는 것이 맞다. 물리적 공급이 어려움에 따라 노동, 자본을 투입하여 공급을 늘리는 생산비의 법칙이 적용되지 않고 공급의 조절이 어렵다. 또한 토지의 희소성과 부족의 문제를 낳고 효율적으로 이용하기 위해 고층화 전략이 사용되기도 한다. 또한 용도의 다양성과 최유효이용원칙의 근거가 된다. 토지의 부증성으로 인해 수요자들은 경쟁을 일으키고 (부동성과 함께) 입지의 중요성도 커지게 된다. 이는 토지의 가치를 상승시키는 원인이 되며, 소유자들은 수익 창출을 위해 '지대' 등의 경제를 발생시키기도 한다.

 

3. 영속성

토지는 건물과 같이 물리적으로 감가가 일어나지 않는다. 또한 일반적으로 재화가 사용되고 그렇기에 다시 생산하면서 소비와 생산이 반복된다는 '재생산이론'이 적용되지 않는다. 또한 토지의 영속성으로 인해 임대차 시장, 재고 시장 등이 형성되기도 한다. 자동차나 건물만해도 오랜기간 사용하다보면 건물의 가치가 떨어지고 수선하고 하지만, 토지는 가치의 보존력이 높아 투자재로도 선호되며 투기 대상으로도 비춰지기도 한다. '가치'란 장래에 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미한다. 토지가 영속하기 때문에 value 개념의 근거가 되기도 한다. 즉 내용연수가 무한하여 미래의 수익을 가정하여 평가하는 수익환원법을 적용하는 것을 가능하게 한다. 

 

4. 개별성

토지는 물리적인 측면에서 대체할 수 있는 다른 토지를 찾기 어렵다(없다). 이는 건물도 마찬가지일 듯 하다. 이러한 차별화로 인해 일물일가의 법칙(동일시점, 시장, 물건에 대해 동일한 가격을 갖는다는 원칙)이 적용되고, 완전한 대체재를 찾기 어렵다. 마켓의 경우 완전경쟁시장보다는 불완전시장이 형성되게 된다. 개별적인 특성으로 인해 부동산의 평가에 있어 개별적인 분석이 필요하게 된다. 이러한 개별성은 거래의 비공개성, 시장의 비조직화, 상품의 비표준화를 불러 일으켜 정보 수집에 대한 비용이나 거래에 드는 비용을 높이기도 한다.