할인현금흐름법(DCF법): 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법

 

할인현금흐름법(Discounted cash flow, DCF법)이란 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 비교를 통해 투자를 판단하는 방법이다. '시간가치'를 고려한 투자분석기법이다. 자산의 현재가치라는 것은 미래 발생하게 될 자본 수익의 순현재가치(Net present value, NPV)인데, 일련의 현금흐름들을 화폐의 시간가치를 고려해 할인하여 현재가치로 계산하여 더한 값을 구하는 방법이다.

 

분모에 해당하는 것은 적정한 매입자의 특성에 맞는 할인율을, 분자에는 NOI가 1년치만 속한 것이 아닌 매각시점까지 나오게 되는 모든 현금 흐름을 고려하게 되는 것이다. 그렇게해서 "E(CF1)/(1+r)^1 + E(CF2)/(1+r)^2..." 로 계산할 수 있다. r은 할인율, E(CF)는 예상되는 현금흐름으로 볼 수 있다.

 

분자에 해당하는 E(CF)는 자산 보유기간 동안에 제공될 것으로 예상되는 현금 흐름이다. 만약, 다수의 임차인에게 임차를 하는 오피스 부동산의 경우가 있다고 가정한다면 다음과 같이 E(CF)를 구해볼 수 있다.

총임대소득+기타소득=총잠재소득-공실에따른 손실=총유효소득 - 운영경비=순운영소득 

기타소득이란 주차장 운영을 통해 나오는 수익, 자판기나 광고판으로 부터 나오는 수익으로 볼 수 있다. 시설관리비나 청소비 등은 운영경비로 보아 계산한다.

 

t는 자산의 보유 기간을 의미한다. r은 할인율을 뜻하는데, 이 할인율은 자본환원율과는 다른, 매입자가 원하는 수익률을 이용해서 할인한다고 볼 수 있다. 매입자는 할인율을 어떻게 추정하면될 것일까 보면, 위험부담할증율과 국채와 같은 매우 안전한 자산의 수익률인 무위험 기대수익률을 더한 것으로 볼 수 있다. r(할인율, 요구수익률)은 개개인의 성향에 따라 달라지는데 이때 요구수익률, 자본의 기회비용, 물가상승 등을 고려해볼 수 있다. 해당 공식을 살펴보면, 같은 값의 r을 가졌을 때에, 더 높은 기대 현금흐름이 있는 부동산, 그리고 같은 값의 기대 현금흐름을 가진 자산의 경우라고 가정했을 때에 더 낮은 위험을 갖는 경우가 더 높은 자산 가치를 갖는다는 것을 알 수 있다. 요구수익률이 높다는 것은 바꿔 말하면 그만큼 감수해야하는 리스크도 높다는 것임을 잊어서는 안 된다.

 

100억으로 부동산을 매입하게 됐을 경우, 10%의 수익을 낸다고 했을 경우, 매해 10억씩 수익이 나고 3년 후 150억에 매각하게 된다고 가정을 하자. 이 때에 P를 계산하게 되면 -100+10/1.01+10/1.01^2+(10+150)/1.01^3 계산을 통해 자산의 가치, 얼마에 이 부동산을 매입하는 것이 적정할지 추정할 수 있다. 

 

할인현금흐름법(DCF법)을 통해 계산된 결정가격은 예상되는 미래 현금흐름의 현재 가치인데, 이로써 자산의 매입가격을 추정할 수 있다. 이러한 할인현금흐름법은 순현재가치법(NPV법), 내부수익률법(IRR법), 수익성지수법(PI법)으로 분류해볼 수 있다.

 

NPV법이란 순현재가치를 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 제한 값으로 계산하여 순현가 NPV가 0보다 높을 경우 매입을 해도 타당하다는 의사결정을 할 수 있다. 이는 수익이 나는 구조이기 때문이다. 내부수익률법(IRR법)이란 현금유입의 현가가 현금유출의 현가와 동일하다는 것에서 순현가가 0이기에 수익성지수를 1로 만드는 할인율을 구하는 방식으로 이해할 수 있다. 내부수익률이 요구수익률 보다 클 경우 매입한다. 순현가법은 사전에 요구수익률을 주관적으로 결정해야하는 것에 반해, 내부수익률법은 사전에 요구수익률을 결정할 필요가 없으며 복수의 내부수익률이 나올 수도 있다. 따라서 독립된 투자안의 경우 NPV법과 동일한 결과가 나오지만, 각각의 투자안에 대해서는 동일한 결과값이 나올 수 있고 상반된 결과가 나올 수도 있다. 이 때에는 순현가법이 좀더 투자 판단의 근거로 선호된다.

 

수익성지수란 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 값을 의미하는데 현금 유출에 대한 현금유입의 현가를 뜻한다. 이러한 수익성지수는 1보다 클 경우 매입한다. 상호 배타적 투자안일 경우에는 수익성 지수가 가장 큰 투자안을 선택한다. 수익성지수법은 투자비용규모가 다른 사업을 서로 비교할 때에 유용하다.