자본환원율 방식과 할인현금흐름법

야밤에 과제 글을 호다닥 하다 보니 지난 1번 질문에 대한 과제를 한 숨 자고 다시 보니 엉망진창인 것을 다시금 깨닫는다. 아무래도 어제 썼던 아래 글을 실제 과제 제출 시에 조금 다듬어서 내야할 듯 하다.

부동산의 특성(토지의 자연적 특성)

오늘은 2번 질문에 대한 답을 이어갈까 한다.

"자산의 가치평가에 있어 사용되는 자본환원율 방식과 할인현금흐름법에 대한 설명"

 

부동산이란 자산 관리의 첫 단계인 '매수 단계'에서 필요한 것은 적정한 매입가에 대한 판단이다. 이때 자산에 대한 가치평가를 하게 되는데 주택과 같은 경우는 거래가 빈번하여 거래사례비교법을 통해 자산을 평가한다. 그러나 상업용 부동산과 같은 경우에는 비슷한 물건을 찾기가 어렵고 거래 또한 빈번하지 않아 가치평가가 곤란하기도 하다. 따라서 (시장의 가치라기 보다는) 기본적으로 자산의 근본적인 내재된 가치를 평가하는 '감정평가(property appraisal)' 기법(원가법, 거래사례비교법, 수익환원법) 을 활용할 수 있다. 이 본질적 가치로서의 감정평가에 여러가지 사정이 보정되어 가치를 평가할 수 있다.

운영수익이 나오는 것에 자본환원율을 활용한 수익환원법이 있다.

자본환원율(capitalization rate)은 얼마만큼 자본으로 환원이 되는가에 대한 개념에서 비롯된다.  현재시점에서의 자본환원율을 추정하기 위해서는 매입한 후 1년 간 자산으로부터 나오게 되는 운영수익(NOI) / 현재 시장에서의 자산 가격(MV)으로 계산할 수 있다.

 

NOI는 임대료와 같은 운영수익에서 모든 운영비용을 제한 운영순수익으로 볼 수 있다. MV는 매입가격으로 이해할 수 있다. 100억을 주고 산 부동산의 운영수익이 1년간 10억이 나온다면 자본환원율은 10%로 계산된다. 이는 즉 내가 투입한 100억의 자본에 대해 연간 10억의 자본을 회수할 수 있다는 뜻으로 이해할 수 있다. 또한 (다른 조건이 같다면) 총 들인 돈을 회수하기 위해 10년의 시간이 걸린다고 해석할 수 있다. 즉 자본환원율을 통해 매입가를 추정할 수 있다. (자본환원율 10%, 1년간 운영 수익이 10억이라면 해당 자산 가격은 100억이 적정한 매입 가격이란 것을 알 수 있다)

 Cr 값이 높을 수록 들인 돈에 대비해 회수하는 돈이 더 크다는 것을 의미하기 때문에, 더 높은 수익을 가져다준다고 볼 수 있다. 그러나 Cr은 마켓에서부터 정보를 얻을 수 있는데, 거래에 대한 정보 획득이 어렵고 유사한 자산의 거래가 빈번하지 않기 때문에 추정에 어려움이 있다.

 

계산이 쉬운 반면, 평균적인 자본환원율을 적용시키기에는 시장이나 자산 측면에서 이질적일 수 있기 때문에 정확한 추정에 어려움이 있다. 매입자에 따라 r을 다르게 추정하여 반영될 필요가 있고 거래가 빈번하지 않고 참고할 수 있는 자산의 거래가 부족하다면 자산 평가가 어려운 것과 같은 부분을 보완해줄 수 있는 것이 '할인현금흐름법'이다.

 

할인현금흐름법(Discounted cash flow, DCF법)이란 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 비교를 통해 투자를 판단하는 방법이다. '시간가치'를 고려한 투자분석기법이다. 자산의 현재가치라는 것은 미래 발생하게 될 자본 수익의 순현재가치(Net present value, NPV)인데, 일련의 현금흐름들을 화폐의 시간가치를 고려해 할인하여 현재가치로 계산하여 더한 값을 구하는 방법이다.

 

... 나머지는 내일 마저 U_U

그런데 운영수익이 맞는지 운용수익이 맞는지 헷갈린다!!!!