교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고? 서평: 국가철도망 구축계획으로 주변을 바라보기

 

 

 

국가철도망 구축계획으로 주변을 바라보기

부제: 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고? 서평

 

#부동산도서 #철도망공부 #제4차철도망구축계획 #부동산공부

 

 

전세로 살고 있는 오피스텔 세입자. 하지만 세입자로서 임대차 3 법으로 지위가 오히려 불안정해졌다고 생각한다. 당장 2년을 더 살 수 있지만 갈수록 전세금은 높아지고 전세에서 반전세, 월세로 운영하려는 경향이 짙어졌다. 전세금이 올라가니 매도가도 따라 올라가며 이런 과정들이 서로 영향을 주고받으면서 순환되고 있다. 2년 후에 우리는 과연 집에서 안정적으로 거주할 수 있을까? 걱정이 커져갔다.

 

그렇다고 대출은 과연 잘 되는가? 정권이 바뀌면 어떻게 될지 모르겠지만 현재까지 금융위원회, 금융감독원의 보도자료에 의하면 2023년까지 단계적으로 대출 규제는 더 강화될 예정이다. 벌써부터 대출이 안된다는 뉴스뿐만 아니라 주변에서도 그 얘기들이 들리고 중도금과 잔금 납부 걱정의 목소리가 들린다. 때 아니게 대출모집인과 2 금융권, 부동산 P2P 대출이 전성기를 맞고 있다. 그러다 보니 이미 많이 오른 집값이지만 앞으로 더 오를 것이라는 판단, 돈을 더 빌리기 어려워질 것이라는 판단, 그리고 불안감으로 늦게나마 집을 사기 위해 매매 시장에 뛰어들었다.

 

부동산 관련 회사에 다니다 보니 주변에 부동산에 대한 지식이 있는 분들이 꽤 많았다. 그래서 조언을 얻고 싶은 마음으로 살고 싶은 곳에 집은 이미 살 수 없다는 푸념을 늘어놓았는데, 제4차 국가철도망 구축계획 고시가 올해 났는데 국토부 고시나 철도공단에서 한 번 찾아보고 사는 게 어때? 지금은 저렴한 출근 가능 거리에 철도계획이 잡힌 곳 위주로 한 번 찾아보라는 토목 동기 얘기가 있었다. 하지만 이미 철도에 대해 아는 것이 전무했고 철도의 중요성에 대해 알지 못했다. 철도란, 사람이 모이는 곳에 수요가 많아 들어서는 선로와 역사라고만 생각했다. 어차피 예타 조사를 통과하려면 이용하려는 수요가 있어야 하기 때문에 그렇게 생각했다.

 

이런 경험과 생각을 갖고 있다 보니 교통망에 대한 중요성을 크게 인지하지 못했다. 하지만 역설적이게도 내가 부동산을 고르는 가장 큰 조건은 역세권이다. 이것은 하지마비가 있는 개인 특성으로 대중교통을 안전하고 편리하게 이용하는 방법이 사실상 도시철도, 고속철도라 버스정류장과 터미널은 찾아보지 않지만 출근이 가능한 역 주변인지는 가장 먼저 보게 된다.

 

이번 교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?를 읽고서 ‘사람이 많은 곳에 생기는 게 철도역’이란 생각에서 벗어날 수 있었다. 우리나라는 국토가 넓지 않다 보니 물류의 이동도 도로를 이용해서 한다고만 생각했지만 책에서 본 철도는 물자 수송의 역할도 있었고 여기에 국방과 산업에 의미를 더하면 철도산업이 국가기간산업임이 와닿았고 철도의 중요성에 대해 깨우칠 수 있었다.

 

이 책은 2018년도에 출판된 책인데, 그래서인지 책 속 철도망 구축계획은 제3차에 머물러있었다. 동기의 철도망 구축 계획을 찾아보란 조언도 있고 책에서만 얻은 지식으로 그치면 스스로 지식화 할 수 없다는 생각에 다음 내용부터는 책에서 분석한 내용을 현행화한다는 느낌으로 정리를 해보려고 한다.

 

우선 책 초반에 반드시 살펴봐야 할 주관기관 별 주요 계획을 잠시 정리하고 가고자 한다.

- 국토교통부: 국가철도망 구축계획, 대도시권 광역교통 기본계획, 고속도로 건설 5개년 계획

- 기획재정부: 예산 주요 내용

- 지자체: 도시기본계획, 지자체 및 부서별 업무계획, 도시철도망 구축계획, 예산계획

 

	제3차 철도망 구축 계획	제4차 철도망 구축 계획
비전	국민의 행복과 지역발전을 실현하는 철도	국민생활과 나란히, 누구나 누리는 철도
목표	- 효율적이고 경쟁력있는 철도 - 지역발전을 선도하는 철도 - 안전하고 편리한 철도	- 국민이 원하는 경쟁력 있는 철도 - 국가 균형발전을 선도하는 철도 - 그린 모빌리티의 중심이 되는 철도
주요 추진과제	- 용량부족 해소, 단절구간 연결 등 철도운영 효율성 대폭 제고 - 전국 주요거점 2시간대 연결 - 대도시권 통근시간 30분 이내 단축 - 안전하고 이용하기 편리한 시설 조성 - 산업경쟁력 강화를 위한 철도물류 활성화 - 통일시대 대비 한반도 통합 철도만 구축 대비	- 철도운영 효율성 제고 - 주요 거점 간 고속연결 - 비수도권 광역철도 확대 - 수도권 교통혼잡 해소 - 산업발전 기반 조성 - 안전하고 편리한 이용환경 조성 - 남북 및 대륙철도 연계 대비

 

문서를 기안하다 보면 결재자께서는 항상 세부 내용도 중요하지만 비전, 목표, 주요 내용으로 원(1) 페이지 내용을 가장 중요하게 보던 걸 느낀 적이 있다. 하지만 뭔가 정보를 얻고자 하는 사람들은 큰 그림은 지나치고 세세한 내용을 더 중요하고 꼼꼼하게 살펴보게 된다. 책에서는 세부적 사례에 대한 분석도 있었지만 우선 비전, 목표, 주요 과제를 통해 국가에서 어떤 목적으로 철도망을 구축하려 하는지 먼저 파악하게 되면 세부적인 분석을 할 때 그 밑그림에 맞게 추진할 것이기 때문에 비전 체계도를 중요하게 여기고 풀이하는 걸 보았다. 그래서일까 기본에 좀 더 충실하게 접근하는 것을 저자가 추천하는 듯하여 나 역시도 4차 계획을 보았을 때 이 비전을 통해 국가가 무엇을 추진하고자 하는지 생각해보면서 세부 지역들의 사례를 보게 되었다.

 

3차와 비교했을 때 4차 계획에서는‘지역의 균형 발전’의 중요성이 커진 듯 보였다. 철도의 효율적 운영을 위한 단절된 구간을 연결하여 지역 간의 이동에 편의를 높이는 것도 물론 있겠지만, 그동안 철도망에서 소외되었던 지역들에 뭔가 움직임이 있지 않을까 싶었다. 세부 추진과제에서 ‘지방 광역경제권 내 거점을 연결하는 신규 광역철도 건설’이 있었다.

 

나는 가장 먼저 고향인 울산이 떠올랐다. 광역시 중, 유일하게 도시철도가 없고 개인적으로 20년을 살면서 철도 이용이 매우 불편하다고 생각했기 때문이다. 특히 구 울산역인 태화강역이 아닌 주변이 논밭인 신 울산역(ktx역)에 고속철도가 들어서면서 지역주민들은 왜 그곳에 역을 따로 세웠는지 불만이 많았었다. 이번 철도계획을 통해 무엇인가 변화되지는 않았을까 싶어 최근에 울산지역을 들여다보니 태화강역의 동해안선(동해남부선) 연결과 첫 남구와 북구 간 도시철도를 계획을 볼 수 있었다.

 

울산은 태화강을 기준으로 남쪽 남구(온산, 미포 산업단지)와 태화강 북쪽 북구(일반산업단지), 동구(미포 산업단지)에 산업단지가 있다. 남구의 경우 상권이나 교육, 버스 이용이 다른 구에 비해 상대적으로 편리했다. 이들 지역을 연결하면서 산업 간에 시너지와 태화강을 기점으로 북부 쪽에 발전을 꾀할 수 있지 않을까 싶었다. 도시철도를 따라 중구는 진장 물류단지계획이 북구에는 연식이 오래된 아파트들의 재건축 얘기들이 나오기 시작했다. 또한 도시철도 시작 위치로 예정된 곳 인근이 다가구, 다세대 주택이 밀집된 낙후 지역이었는데, 이곳에 민간임대 공급촉진지구와 야음지구단위계획을 연결하여 새로 정비된 지역으로 탄생시킬 계획이 들어섰다. 고향 친구들은 유명한 정치인의 땅이라 개발을 한다는 얘기도 전했지만 국가나 지자체의 어떤 필요에서 계획한 철도가 들어서게 되면 함께 주변 지역을 정비하거나 개발한다는 것을 새롭게 깨닫게 되었다. 투자자들이라면 철도 계획을 잘 들여다보라는 말들이 이해 가기 시작했다.

 

그동안 울산은 철도가 없었기에 이런 변화에 대한 고향 사람들의 생각에 큰 변화가 있지는 않았다. 울주군 촌에 위치한 울산역으로 ktx를 타기 위해 1시간가량 버스를 타고 가기보다는 도심에 위치한 삼산동 고속, 시외버스터미널이 편하다 여겼고. 무궁화호와 같이 속도가 느린 기차를 위해 태화강역을 찾는 것보다 차라리 버스를 타겠다는 생각들이 컸다. 가끔가다 보이는 울산역 역세권 오피스텔, 아파트의 호응도 수도권 어디에 노선이 더 들어선다, 지하철역이 생긴다는 반응만큼 크지도 않고 태화강역에 리버뷰가 있는 아파트 가격 상승도 전국의 아파트값 상승 때문이지 철도 계획 등으로 인한 유의미한 상승이라 보기 어려울 정도로 완만하게 가격이 오르고 있다. 하지만 도시철도가 들어서고 동해안선을 통해 삼척과 강릉을 고속으로 가고, 부산까지 버스보다 철도를 이용하는 것이 더 편하단 것을 깨닫게 된다면 인근 부동산 가격이 예전과는 다르지 않을까 생각해본다. 장기적 관점이라면 지금 저렴한 가격에 사두는 것이 좋을 것 같지만 부모님은 울산의 철도 호재를 뒤로 하고 수도권에 괜찮은 아파트가 없냐고 물어보신다. 아마 나라면 울산 태화강역 인근에 태화강이 보이는 곳 아파트를 샀을 것 같다.

 

 전주의 부동산에도 관심을 갖게 되었는데 전주역세권 복합환승센터 건립과 역세권 정비사업 이야기들도 그동안 경부선에 비해 상대적으로 소외되었던 전라, 호남선 고속화 개량 추진에 걸맞춰 진행될 것은 아닐까 싶기도 하다. 윗분들의 큰 뜻은 모르겠으나 조금 더 나아가서 예견해본다면 영등포역세권 공공주택지구 조성을 위한 영등포 쪽방촌 보상도 표면적인 주택공급 목적도 있겠지만, 큰 계획에서는 영등포역의 신안산선 계획, 신도림~여의도 GTX 등을 위한 정비의 목적도 있지 않았나 싶다. 마찬가지로 월곶판교선과 신안산선이 예정된 광명역 인근 각종 공공주택지구, 도시개발구역, 도시첨단산업단지도 조금 다른 의미로 다가왔다.

 

이번 4차 국가철도망 구축계획에서 반가운 단어도 있었다. 바로 무장애(Barrier Free) 역사시설. 20대 초 척추와 하지 중증 장애인으로 수도권 일부 환승역사와 울산 태화강역은 너무나도 버거웠다. 휠체어를 탔을 때에는 눈앞에 에스컬레이터와 환승을 위한 계단들을 뒤로하고 엘리베이터를 찾아 돌아 돌아다녀서 너무 불편했지만 다행히 많이 나아 목발을 짚고 다니면서 불편함은 예전만 하지 않지만 엄청난 등산을 하는 기분이었는데, 무장애 역사시설과 환승거리 단축 등의 환승편의 제고를 계획한 것을 보고 매번 쏟아지는 부동산과 각종 세 정책에 실망했지만 조금이나마 따스함을 느낄 수 있었다.

 

통일에 대비한 남북철도 연결 계획. 4차 계획에서는 동해선 강릉~제진을 연결하여 동해선을 따라 북한을 거쳐 대륙으로 나갈 준비를 하고 있는 듯하다. 더불어 생각해 본다면 최근 신안산선, 서해안선을 통해 수도권과 충청권을 서해안을 따라 철도를 준비 중인데 통일이 된다면 기존 남북 간 수도를 연결하고 또 하나의 서해 항구, 산업단지, 물류단지 등의 발전과 쓰임에도 중추적인 역할을 하지 않을까 생각해봤다.

 

올해 공인중개사 시험에 도전하면서 부동산학개론 개발 파트에 BTO, BTL 방식과 같은 사업방식에 대해서도 공부했던 적이 있다. 그때에는 단순히 누가 소유권을 가지는지, 운영하는지 정도만 외우고 넘어갔었는데, 이 책에서 SOC사업 방식에 따라 사업 추진 속도에 차이가 있다는 분석이 재밌었다. 1차적인 암기에서만 그쳤던 나와 달리, 수익이 어느 정도 보장이 되는 BTO-rs 방식이나 안정적 수익을 보장하는 BTL방식이 사업자에게 일종에 사업 진행 과정에서 동기를 이끌어 내어 그 속도가 빠르게 진행된다는 분석이다. 주위에서 GTX-A가 가장 먼저 기획된 노선이니 가장 빨리 될 거라고 용인역에 기대하는 사람들이 많았는데, 사실은 그런 측면도 없지 않아 있겠지만 사업성 측면을 비롯하여 사업진행방식에 의해서 그렇게 예측할 수 있다는 것까지. 새로운 시각과 다양한 교통망에 대한 저자의 분석과 그 근거들을 사례를 통해 볼 수 있었던 시간이었다.

 

‘시작이 반이다’ 처음이 어렵지 그 이후부터는 진행이 쉽다. 이 책을 읽으면서 철도망에 대해 공부하고 제4차 국가철도망 구축계획을 비롯한 여러 자료들을 찾아보고 나름의 분석을 할 수 있는 소중한 시간이었다. 개인적으로 인사발령으로 업무가 바뀌고 연말까지 마감해야 하는 프로젝트로 조금 더 세부적이고 다양한 지역에 대한 분석 시간을 갖지 못해 아쉬웠다. 향후 부동산 투자에 있어 (물론 공직의 부동산 투자 제한이 갈수록 커질 분위기지만) 입지 분석 등에 있어 이번의 작은 노력들이 빛을 발할 날을 기대해본다.