주거 약자의 주거 안정을 추구하는 임대차3법, 현실은?

대학원 석사 과제(특정 기사를 선택한 후, 해당 기사 내용에 대한 비평)를 공유할까 한다. 과제로 쓰인 기사는 아래 링크를 걸어두었다.

 

[관련 기사] https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1009795.html

 

주거 약자의 주거 안정을 추구하는 임대차3법, 현실은?

 

# 임대차3법이란

 

사실 이번 과제를 하게 전까지 ‘임대차3법’이 2+2로만 알고 있었는데 무엇인지 정확히 몰랐기에 이번 기사를 통해 우선 임대차3법에 대해 정리하고 시작하려고 한다. 임대차3법은 주택임대차보호법(전월세상한제, 계약갱신청구권제를 골자로 하는 2020. 7. 31. 개정 및 시행), 부동산 거래신고(전월세 신고제를 골자로 2020. 8. 18. 공포, 2021. 6. 1. 시행)에 대한 개정안을 말한다.

 

 

#기사 내용

 

한겨레 진명선 기자가 인터뷰 한 구본기 소장의 주장을 정리하면 임대차3법이 주거 안정(세입자 보호)을 이끌어 냈다는 것이다. 그는 임대차 계약 갱신 거절 요건 중 하나인 ‘실거주’ 요건을 없애는 것과 같이 오히려 임대차3법을 강화해야 한다는 주장을 하고 있다. 또한 임대차3법으로 인한 전세 시장 위축 의견에 대해서는 임대차3법이 원인이 아닌 투기꾼들의 갭 투기가 그 원인이라고 한다. 임차인들이 느끼는 전세난은 객관적이고 절대적인 전세난이 아닌 상대적, 체감적 전세난이라는 것. 임대인들이 전세를 안 주고 월세로 바꿔서 전세가 소멸한다는 의견에는 그들은 갭투기가 대다수라 보증금을 돌려주고 월세로 전환할 수 없다고 주장하고 있다.

 

지금부터 그의 주장에 대한 의견을 이어가 보려고 한다.

 

 

#1. 임대차3법 전후로 전세시장 동향은 세입자를 위해 변화하였을까?

 

구본기 소장은 현재(2021. 8.) 느끼는 임차인들의 전세난은 상대적인 것일 뿐, 현실은 그렇지 않다고 했다. 임대차3법을 오히려 강화해야 할 정도로 시장에서 세입자를 보호하는 방향으로 가고있듯 주장한다. 그 주장대로라면 전세 수급이 충분해야 하고 전세거래가 활발하고 또한 전세 가격도 낮아지면 금상첨화일 것이다. 해당 주장이 과연 단순한 주장이 아니고 사실인지 확인을 위해 국토교통부 통계자료를 활용해 아래와 같이 그래프를 만들어 보았다.

 

(1) 전세수급 및 거래지수

전세수급지수는 100에 공급 부족 비중을 더하고 공급충분 비중을 차감한 0~200 범위 내 값으로 100을 초과할수록 공급부족 비중이 높다. 전세거래지수는 0~200 범위 내로 100을 초과할수록 거래가 활발함을 알 수 있다.

 

문재인 정권이 집권한 2017년도부터 오늘날까지 5개년도 데이터로 형성된 그래프를 비교해보자. 전세수급지수는 2019년도까지는 전반적으로 내려가는 듯 보이지만 이후부터는 대체로 상승하는 형태를 띠고 있다. 2019년도 연 초부터 추세선은 꾸준히 우상향하고 있다.

 

2019년도 초에 무슨 일이 있었을까? 그해 2월부터 “전월세 거래 신고 의무화 추진... 임대소득 과세 본격화(2019. 2. 21. 뉴시스 이인준 기자)”와 같은 기사들이 쏟아졌다. 해당 기사 속에 주요 내용은 전월세 거래 신고, 계약 갱신 청구, 임대소득 과세(2천만 원 이하 주택 임대소득 분리과세) 등의 내용을 담은 법률 개정을 이르면 상반기 중 추진하겠다는 내용이다. 임대차3법 개정을 추진할 예정이라는 기사가 나오기 시작한 때이다.

 

계약갱신청구권과 전월세상한제 등의 내용이 개정된 2020년 7월, 전월세신고제 내용이 개정된 8월. 수급 지수 그래프 상에 잠시 꺾인 후 또다시 가파르게 2020년도 말까지 그래프가 올라가고 있다. 이후 잠시 하락하였으나, 전월세신고가제가 시행된 2021년 6월에는 또다시 올라가고 있다. 이러한 그래프 형태가 임대차3법이 전세 시장에 어떤 영향을 끼쳤는지 여실히 보여준다.

 

(2) 전세 가격지수

 

전세 가격지수는 2019. 1. 14. 값을 기준인 100으로 하여 나타낸 값인데 2017년~2020년 상반기까지 큰 차이를 보이지 않던 값들이 2020년 7월부터 꾸준히, 가파르게 상승하는 것은 임대차3법이 시행된 후의 변화라고 봐야 하지 않을까? 현재 세입자들이 체감하는 전세난이 단지 상대적인 것이라는 의견 그 자체가 주관적이 것 같다.

 

#2. 구본기 소장의 의견에 대한 법적, 경제적 문제

 

(1) 법적 관점에서 본 문제점

 

앞선 서술들은 데이터를 통해 진행되었지만, 여기서 부터는 구본기 소장의 의견에 대해 법적 문제점을 제기해보고자 한다. 우리 헌법 제14조는 국민의 거주와 이전의 자유를, 15조는 직업선택의 자유를, 23조는 사유재산권에 대한 보장을 하고 있다.

 

- 거주, 이전의 자유

그는 갭 투자를 투기로 보고 있다. 하지만 갭 투자로 집을 한 채 사서 거기에 실 거주를 하든, 어디로 이전을 하든 우리나라 가장 상위의 법인 헌법은 그 권리를 보호하고 있다.

 

- 직업선택의 자유

일반 직장인뿐만 아니라 임대를 통해 사업을 영위하는, 생계를 유지하는 임대인 역시 일종의 직업이다. 임대업을 영위하면서 불법을 자행하는 것도 아닌데 단순히 투자의 대상이 집이라는 이유로 그 자유를 침해하거나 비난할 문제가 아니라고 생각한다.

 

- 사유재산권 보장

임대인의 사유재산은 보장이 되어야 한다. 계약갱신을 2+2를 넘어 더 강화해서 2+2+2를 하거나 임대인이 실거주를 해야 하는 상황과 같이 계약갱신을 거절할 수 있는 권한조차 주어지지 않는다면 임대인이 가진 물건에 대한 사용, 수익권을 심하게 침해하는 것이라 생각한다.

 

(2) 경제적 관점에서 본 문제점

 

전세계약 기간이 많이 남아있는 부동산에 대해서는 시장에서는 어떻게 받아들일까? 집을 매수를 하더라도 세입자의 임차 기간이 많이 남아있으면 새 주인은 그 집을 원하는 대로 사용과 수익 할 수 없는 문제점이 생긴다. 그런 이유에서 전세 기간이 많이 남은 집은 매수 시장에서 반기는 물건이 아니기에 처분이 어렵거나 호가를 다른 물건에 비해 낮춰 부르게 된다.

 

또한 전세를 놓는 순간 4년 동안 계약 가격이 동결되기 때문에 임대인은 4년 후의 인플레, 그 기간 동안 본인의 다른 기회비용 등을 고려해서 세 가격을 높게 부르게 된다. 그런 이유에서 현재 전세 시장에서 전세 가격이 2중 3중으로 형성되어있다는 문제를 제기하는 기사들을 심심치 않게 볼 수 있다. {참고: 같은 은마, 여긴 5억 저긴 11억... 임대차3법에 '희한한 3중 가격'(2021. 12. 5. 중앙일보 김원기자)}

 

해당 기사에 따르면 계약갱신청구권을 쓰면 5% 이내로 전세가가 형성되지만 그렇지 않은 경우 19% 정도 증액된다고 말하고 있다. 또한 임대인들이 예상 손실이 크기 때문에 오히려 본인이 입주하겠다고 한다 하면 임차인 입장에서는 더 높은 보증금 가격을 불러서 재계약하는 경우가 있다. 기사에서는 30% 증액된 가격에서 재계약했다고 한다. 같은 단지 안이라도 전세 가격대가 2중을 넘어 3중으로 형성되면서 기존에 발표하던 전세 실거래지수 통계는 현실을 반영하지 못하는 문제점도 발생했다. 이에 최근, 한국부동산원은 전세가 통계를 개편하겠다는 발표를 했다. 전세 실거래가 조사에서 ‘갱신계약’을 제외도록 검토하겠다는 것. 이것이 임대차법 이후에 나타난 일들이다.

 

이런 과정들 속에서 주거 약자들의 주거안정이 실현된 것을 볼 수 있는가? 금융감독원, 금융위원회에서 낸 2023년 동안의 중기적 대출 제한 발표까지 겹쳐 조금이라도 여유가 있는 국민들은 세입자에서 주택 매수를 감행한다. 현재의 주택매매가격 상승은 갭 투자만이 원인이 아니다. 실수요가 가세되면서 여력이 되는 세입자들이 대출이 더 힘들기 전에 매수에 가담한 것이다. 투기의 문제가 아니란 말이다. 그리고 이런 과정들은 매수자들을 이렇게 움직이게 만든 임대차3법 개정, 대출규제 등 여러 현상들이 상호작용하면서 만들어낸 결과이다.

 

#3. 임대인이 나쁜 사람일까?

 

입법, 개정되는 법안들을 비롯해 쏟아지는 정책의 기조는 투기꾼을 막겠다는 것이다. 다주택자를 양산하지 않게 하고 그들이 가진 주택을 무주택자들이 살 수 있도록 하고, 전월세가를 안정시켜 주거 안정을 꾀하겠다는 것. 굉장히 도덕적이고 아름다운 가치를 추구하는 듯하다.

 

하지만 그러한 관념에 치우치면 경제를 보지 못하고 정책을 만들어가게 된다. 매수자, 매도인, 임대인, 임차인의 심리를 객관적으로 파악하고 대처할 수 없기 때문에 경제적이고 객관적으로 보면 예상할 수 있는 문제들을 간과한다는 것이다.

 

나 역시 5년째 세입자의 생활을 거쳤다. 주택을 매수할 형편이 안된다고 생각했기 때문이다. 그렇기 때문에 매매 물량을 찾지 않고 임대차 시장을 기웃했다. 세입자의 입장에서는 임대차 물량이 많이 나오는 것이 반가울 일이다. 임대차 물량이 쏟아진다면 임대인들은 서로 세입자를 빨리 구하기 위해 경쟁을 할 것이다. 허름한 집은 리모델링을 하거나 벽지가 엉망인 집은 도배를 하고 입주 청소를 해서 집을 제공한다. 하지만, 지금과 같이 임대차 물량이 없고 임대인이 예상할 수 있는 여러 리스크를 감안하고 내놓은 물량에서 세입자는 대우를 받지 못한다. 나는 그것이 경제라고 생각한다. 내 입장이 안타깝더라도 임대인의 입장도 이해할 수밖에 없는 현실이다.

 

# 임대차3법이 낳은 암시장

 

앞서 소개한 사례 중, 집주인이 실거주하겠다며 계약갱신을 거절하자 세입자가 5%를 넘은 30%의 보증금 인상을 제안하며 형성된 전세계약. 5%를 넘어 25%를 인상하게 된 세입자가 만들어진 것은, 전세 수요는 균형점보다 초과하지만 공급은 적은 현실 속에서 전세 가격 상승률을 제한하다 보니 나온 인상분이 아닐까 싶다.

 

또 다른 사례를 보자면, 홍남기 경제부총리가 얼마 전 의왕 집 매각 과정에서 기존 세입자에게 위로금 차원의 이사비를 줬다고 뉴스가 나왔다. 기존에 형성된 전세계약에서 임대인이 집을 팔고자 하지만 갱신계약이 걸려있는 물건이기 때문에 사려는 사람이 없다. 이 과정에서 매도 호가를 떨어뜨리거나 세입자에게 이사비를 줘서 매수 수요를 유인하는 방향으로 마켓이 형성된 것으로 본다.

 

확실한 것은 경제 정책을 경제로 접근하지 않고 아름다운 가치와 이념으로 포장해버리면 이 로직을 이해하지 못한 국민들의 지지는 얻을 수 있다. 하지만 그들은 원인을 모른 채, 그들의 삶은 점점 더 어려워지게 된다. 예전 임대차 시장에서 임대인과 임차인이 서로 좋게 좋게 합의점을 찾아 해결해나갔다면 지금은 법을 찾고 서로 간에 양보가 없는 시장이 형성됐다. 갈등과 대립이 남은 것이다.

 

부동산거래신고법은 과연 주거 약자를 보호하고 있을까? 지금은 아파트 매매에 대한 신고가가 계속 형성되고 있고 전세가도 점점 높아지고 있다. 상대적으로 약자라고 판단되는 매수인과 임차인이 점점 높아지는 시장 가격에 매도인과 임대인이 배액배상으로 계약을 취소하기도 한다. 이를 막기 위해 잔금일 이전에 잔금을 치르거나 이행을 촉구하는 의미에서 임의로 중도금을 보낸다면 부동산거래신고법을 위반하여 허위 신고로 조사가 들어갈 수 있다는 것이 관할 관청 담당자의 답변이었다. 반면 매도인과 임대인은 배액배상으로 계약을 취소한 경우 신고를 하고 더 높은 호가로 시장에 매물을 내놓을 수 있다.

 

이 상황에서 주거안정과 주거보호를 찾아볼 수 있을까? 지금 계약갱신청구권을 사용해서 거주 중인 세입자들이 더 이상 갱신이 되지 않아 새로운 전월세를 찾으려고 했을 때에 호가들은 어떨까? 그렇다고 그때 그들이 매수로 돌아서려 한다면, 지금의 주택 가격과 비교했을 때 선뜻 매수할 수 있을 가격일지 궁금하다.